Revisión de la hipoteca variable: cómo se calcula tu nueva cuota

Si tienes una hipoteca variable, una vez al año llega la carta (o la notificación en la app del banco) con tu nueva cuota. Muchos hipotecados la reciben como una sorpresa, pero no tiene por qué serlo: la revisión sigue unas reglas fijas escritas en tu escritura, y puedes calcular tu nueva cuota con semanas de antelación. En esta guía te explicamos exactamente cómo.

Cuándo se revisa una hipoteca variable

La frecuencia de revisión está fijada en tu contrato. En España lo más habitual es:

• Revisión anual: la cuota se recalcula cada 12 meses, en el aniversario de la firma (o en la fecha pactada). Es el caso más común.
• Revisión semestral: cada 6 meses. Traslada antes los movimientos del Euribor a tu cuota, para bien y para mal.

Entre revisiones, tu cuota no cambia aunque el Euribor se mueva. Por eso, cuando el índice sube con rapidez, hay hipotecados que tardan casi un año en notarlo.

Qué Euribor se aplica: el mes de referencia

El banco no usa el Euribor "del día" de la revisión, sino la media mensual del Euribor a 12 meses publicada en el BOE correspondiente al mes de referencia que indica tu escritura. Lo habitual es que sea el índice de uno o dos meses antes de la fecha de revisión:

Puedes consultar el valor actual y el histórico mes a mes en nuestra página del Euribor hoy, que se actualiza cada mes con el dato oficial del Banco Central Europeo.

La fórmula: cómo recalcula el banco tu cuota

En la revisión, el banco aplica la fórmula de anualidades (sistema francés) con tres datos actualizados:

• Capital pendiente: lo que te queda por devolver en la fecha de revisión (aparece en tu último recibo).
• r = nuevo tipo mensual = (Euribor del mes de referencia + tu diferencial) / 12 / 100.
• n = meses que restan hasta el vencimiento.

Ejemplo paso a paso con datos reales

Hipoteca con 150.000 € pendientes, 20 años restantes (240 meses) y diferencial del 0,75 %:

1. Situación anterior: en la última revisión el Euribor estaba al 2,22 %. TIN = 2,22 + 0,75 = 2,97 %. Cuota ≈ 828 €/mes.
2. Nuevo índice: en el mes de referencia de la nueva revisión, el Euribor medio es del 2,80 %.
3. Nuevo TIN: 2,80 + 0,75 = 3,55 %. Tipo mensual r = 3,55 / 12 / 100 = 0,002958.
4. Nueva cuota: 150.000 × [0,002958 × (1,002958)²⁴⁰] / [(1,002958)²⁴⁰ − 1] ≈ 874 €/mes.

Resultado: 46 € más al mes (552 € más al año) por una subida de 0,58 puntos del Euribor. Esa cuota se mantendrá fija hasta la siguiente revisión.

Cuánto sube la cuota por cada punto de Euribor

La siguiente tabla muestra el incremento aproximado de la cuota mensual según el capital pendiente, para una hipoteca con 25 años restantes que parte de un TIN del 3 %:

Regla rápida: por cada 100.000 € pendientes, un punto de Euribor son unos 53-55 €/mes (con ~25 años restantes). Cuantos menos años queden, menor es el impacto de cada punto, porque los intereses pesan menos en la cuota.

Qué hacer si la revisión te sube demasiado la cuota

• Amortiza capital anticipadamente: en variables, la comisión es como máximo del 0,25 % los primeros 3 años y del 0 % después (Ley 5/2019). Menos capital pendiente significa menor cuota en la siguiente revisión. Aprende las estrategias en cómo amortizar una hipoteca correctamente.
• Estudia el cambio a tipo fijo: mediante novación (con tu banco) o subrogación (con otro). Compensa si el fijo ofrecido es inferior al TIN medio que esperas pagar en lo que queda de préstamo. Compara escenarios en la guía fija vs variable vs mixta.
• Renegocia el diferencial: especialmente si contrataste hace años con un diferencial alto y tu perfil financiero ha mejorado.
• Amplía el plazo solo como último recurso: baja la cuota, pero pagarás bastantes más intereses en total.

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