Si en algún momento tienes un dinero extra —una herencia, una paga extra, los ahorros acumulados de varios años— puede surgir la duda: ¿pago capital de la hipoteca o lo invierto en otra cosa? Si decides amortizar, la segunda pregunta es igualmente importante: ¿reduzco la cuota mensual o acorto el plazo? Esta guía responde a ambas cuestiones con números reales.
Qué significa amortizar anticipadamente
La amortización anticipada consiste en pagar al banco, voluntariamente y antes de la fecha prevista, una cantidad de capital pendiente. Puede ser total (cancelar toda la deuda de golpe) o parcial (reducir el capital pendiente en una cantidad concreta).
El efecto inmediato es doble: el capital pendiente baja y, con él, los intereses futuros. El banco tiene que ajustar bien la cuota o el plazo restante para que el préstamo quede correctamente amortizado.
Reducir cuota vs reducir plazo: la pregunta clave
Cuando realizas una amortización parcial, debes indicar al banco qué quieres hacer:
Opción A: reducir la cuota mensual
El plazo se mantiene igual pero la cuota baja, porque el capital pendiente es menor. Tienes más liquidez cada mes, pero sigues pagando durante el mismo número de años.
Opción B: reducir el plazo
La cuota se mantiene igual pero el préstamo se cancela antes. Pagas menos intereses en total, porque el período de devengo se acorta.
Comparativa con números: 10.000 € en el mes 60
Hipoteca de partida: 200.000 € a 30 años al 3 % → cuota de 843 €/mes. Capital pendiente en el mes 60 (año 5): aproximadamente 181.000 €. Amortización de 10.000 €, capital resultante: 171.000 €.
| Opción | Nueva cuota | Plazo restante | Ahorro en intereses |
|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 843 € | 25 años | — (referencia) |
| Reducir cuota | ~796 € | 25 años | ~14.100 € |
| Reducir plazo | 843 € (igual) | ~22 años y 7 meses | ~18.500 € |
Reducir plazo ahorra unos 4.400 € más en intereses que reducir cuota. Sin embargo, reducir cuota libera 47 €/mes adicionales durante 25 años. La elección correcta depende de si necesitas esa liquidez mensual o prefieres maximizar el ahorro total.
Las comisiones por amortización anticipada
Amortizar anticipadamente puede tener un coste: la comisión por amortización. Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, los límites son los siguientes:
Hipotecas variables (firmadas tras junio 2019)
- Durante los primeros 3 años: máximo el 0,25 % del capital amortizado.
- A partir del año 3: 0 % (sin comisión).
Hipotecas fijas (firmadas tras junio 2019)
- Durante los primeros 10 años: máximo el 2 % del capital amortizado.
- A partir del año 10: máximo el 1,5 %.
Límite adicional: la pérdida financiera
La comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que sufre el banco. En la práctica, en períodos de tipos altos, esta cláusula puede reducir significativamente la comisión efectiva o incluso eliminarla.
¿Cuándo merece la pena amortizar?
La amortización anticipada compite con otras alternativas para tu dinero. La pregunta relevante es: ¿qué me da mayor rendimiento neto, amortizar o invertir?
Regla práctica
Si el tipo de interés de tu hipoteca (TIN) es mayor que el rendimiento neto que obtendrías invirtiendo el mismo dinero de forma segura, amortizar es la mejor opción. Con hipotecas al 3 % o más, es difícil encontrar una inversión sin riesgo equivalente que supere ese rendimiento neto.
Prioridades antes de amortizar
- Fondo de emergencia: ten siempre entre 3 y 6 meses de gastos disponibles en cuenta. Amortizar sin este colchón te deja sin margen ante imprevistos.
- Cancelar deudas más caras: si tienes créditos al consumo, tarjetas de crédito o préstamos personales con tipos superiores al de la hipoteca, cancélalos primero.
- Plan de pensiones y ahorro fiscal: las aportaciones a planes de pensiones tienen beneficios fiscales que pueden superar el ahorro de amortizar. Evalúalo con un asesor.
El momento óptimo para amortizar
Cuanto antes amortices, más ahorras. En el sistema de amortización francés que usan todos los bancos españoles, los primeros meses tienen un peso de intereses muy alto. Una amortización de 10.000 € en el año 3 puede ahorrar el doble de intereses que la misma cantidad en el año 20.
Esto se debe a que, en los primeros años, el capital pendiente es mayor y por tanto los intereses que se generan mes a mes son más elevados. Al reducir el capital en los años iniciales, el efecto se propaga durante todo el resto de la vida del préstamo.
Estrategias de amortización
Amortización anual con la paga extra
Una estrategia sencilla y efectiva: destinar la paga extra de diciembre (o parte de ella) a amortizar capital cada año. Con 3.000 € anuales sobre una hipoteca de 200.000 € a 30 años y 3 % TIN, podrías reducir el plazo en 8-10 años y ahorrar más de 50.000 € en intereses.
Cuota redonda
Si tu cuota es de 843 €, puedes acordar con el banco pagar 900 €/mes. Los 57 € adicionales se aplican directamente a capital. Es un método cómodo y automático que no requiere trámites periódicos.
Amortizaciones programadas tras revisión
En hipotecas variables, cuando el Euribor baja y la cuota se reduce, puedes mantener el importe anterior e indicar al banco que la diferencia vaya a amortización. Así aprovechas el dinero "liberado" por la bajada de tipos sin cambiar tu hábito de gasto.
Calcula cuánto ahorrarías con amortizaciones anticipadas
La calculadora de amortización te permite simular hasta 20 amortizaciones en cualquier mes, elegir si reducir cuota o plazo, e introducir la comisión del banco para ver el ahorro neto real.
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