Una de las primeras preguntas que se hace quien quiere comprar una vivienda es: "¿cuánto puedo pedir al banco?". La respuesta no depende del precio del piso, sino de tus ingresos. Antes de enamorarte de un inmueble, conviene saber cuál es tu techo financiero real.
La regla del 30-35 % de endeudamiento
El criterio que aplican la mayoría de entidades financieras en España es que la cuota mensual total de todas tus deudas no debe superar el 30-35 % de tus ingresos netos. Este porcentaje se conoce como ratio o tasa de endeudamiento.
El Banco de España recomienda no superar el 35 %. Algunas entidades son más estrictas (30 %) y otras aceptan hasta el 40 % en casos de perfiles muy solventes.
Cómo calcular tu cuota mensual máxima
La fórmula es simple:
Por ejemplo, con 2.000 € netos/mes, ratio del 33 % y un préstamo de coche de 200 €/mes:
Cuota máx. hipoteca = 2.000 × 33 % − 200 = 660 − 200 = 460 €/mes
Tabla: cuánto puedo pedir según mi sueldo
La siguiente tabla muestra el capital máximo aproximado que podrías solicitar a tipo fijo al 3 % a 30 años, según tu sueldo bruto anual y el ratio aplicado (sin otras deudas activas):
| Sueldo bruto | Neto estimado/mes | Cuota máx. 30 % | Cuota máx. 35 % | Capital aprox. (30 a, 3 %) |
|---|---|---|---|---|
| 20.000 €/año | 1.333 € | 400 € | 467 € | 95.000 – 111.000 € |
| 25.000 €/año | 1.625 € | 487 € | 569 € | 116.000 – 135.000 € |
| 30.000 €/año | 1.917 € | 575 € | 671 € | 136.000 – 159.000 € |
| 40.000 €/año | 2.458 € | 737 € | 860 € | 175.000 – 204.000 € |
| 50.000 €/año | 3.000 € | 900 € | 1.050 € | 213.000 – 249.000 € |
| 60.000 €/año | 3.500 € | 1.050 € | 1.225 € | 249.000 – 290.000 € |
Los ingresos netos son estimaciones para trabajadores por cuenta ajena en tramos medios de IRPF. El capital máximo se calcula con la calculadora de hipoteca máxima usando la fórmula inversa de anualidades.
Qué otros factores valora el banco
El ratio de endeudamiento es el filtro principal, pero no el único. La entidad también analiza:
1. El valor de tasación del inmueble
Los bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación (o del precio de compra, el menor de los dos). Si la vivienda vale 250.000 € en tasación, el banco prestará como máximo 200.000 €. El 20 % restante (50.000 €) más los gastos de compraventa (6-10 % del precio) debes aportarlo de tus ahorros.
2. El historial crediticio
El banco consulta el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) y los ficheros de morosos (ASNEF). Cualquier impago registrado puede ser motivo de denegación, independientemente de tus ingresos.
3. La estabilidad laboral
Un contrato indefinido facilita mucho la concesión. Con contrato temporal o como autónomo, el banco puede exigir un período mínimo de actividad (normalmente 2-3 años) e incluso aplicar un ratio de endeudamiento más conservador.
4. La edad del solicitante
La mayoría de entidades exigen que la hipoteca quede cancelada antes de que el titular cumpla 75-80 años. Si tienes 50 años, difícilmente te concederán un plazo de 30 años.
5. Los ahorros propios
Aportar una mayor entrada (más del 20 % mínimo) mejora tu perfil de riesgo y puede ayudarte a negociar un diferencial más bajo o a conseguir la hipoteca en casos límite.
Cómo mejorar tu capacidad de endeudamiento
- Cancela deudas previas: liquidar un préstamo personal antes de pedir la hipoteca puede liberar varios cientos de euros del ratio.
- Aumenta la entrada: cuanto más aportes de tus ahorros, menos capital necesitas y más fácil es que el banco apruebe la operación.
- Añade un cotitular: sumar los ingresos de una segunda persona (pareja, familiar) amplía directamente la cuota máxima.
- Elige un plazo más largo: aunque pagarás más intereses, una cuota mensual más baja puede hacer que la operación entre dentro del ratio.
- Negocia el diferencial: un diferencial más bajo en una hipoteca variable reduce la cuota y puede abrir el acceso a un mayor capital.
Calcula tu hipoteca máxima con tus datos reales
Introduce tus ingresos netos, gastos actuales, TIN estimado y plazo. La calculadora te dice al instante cuánto puedes pedir y cuánto pagarás en intereses.
Calcular mi hipoteca máxima →¿Y si los dos miembros de la pareja trabajan?
Si la hipoteca se firma con dos titulares, el banco suma los ingresos netos de ambos. Con dos sueldos de 1.600 €/mes (3.200 € conjuntos), la cuota máxima al 33 % es de 1.056 €/mes, lo que podría dar acceso a una hipoteca de unos 250.000 € a 30 años al 3 %. Una diferencia significativa respecto a lo que conseguiría cada uno por separado.