Antes de firmar cualquier hipoteca, conviene entender exactamente qué significa cada número que aparece en la oferta del banco. En esta guía aprenderás a calcular la cuota mensual, el total de intereses y el coste real de una hipoteca usando la misma fórmula que aplican las entidades financieras.
Qué datos necesitas para calcular tu hipoteca
Toda hipoteca se define por tres variables fundamentales:
- Capital (P): el importe que solicitas al banco, en euros.
- Plazo (n): el número de años que tendrás la hipoteca, que se convierte en meses multiplicando por 12.
- Tipo de interés nominal anual (TIN): el porcentaje de interés puro, que debes convertir en tipo mensual dividiéndolo entre 12.
Con estos tres datos puedes calcular cualquier hipoteca a tipo fijo. Para las variables y mixtas necesitarás además el tipo del tramo variable (Euribor + diferencial) y el número de años del período fijo.
La fórmula de la cuota mensual
Los bancos calculan las cuotas hipotecarias usando la fórmula de anualidades, también llamada sistema francés:
Donde:
- C = cuota mensual (lo que pagarás cada mes)
- P = capital prestado (€)
- r = tipo de interés mensual = TIN anual / 12 / 100
- n = número total de cuotas = años × 12
Ejemplo práctico paso a paso: hipoteca fija
Pongamos un caso concreto: hipoteca de 200.000 € a 30 años con un TIN del 3 %.
Paso 1: convertir el tipo anual en mensual
r = 3 / 100 / 12 = 0,0025
Paso 2: calcular el número de cuotas
n = 30 × 12 = 360 meses
Paso 3: calcular (1 + r)ⁿ
(1 + 0,0025)³⁶⁰ = 1,0025³⁶⁰ ≈ 2,4568
Paso 4: aplicar la fórmula
C = 200.000 × [0,0025 × 2,4568] / [2,4568 − 1]
C = 200.000 × 0,006142 / 1,4568
C = 200.000 × 0,004216
C = 843,21 €/mes
Paso 5: calcular el coste total
Total pagado = 843,21 × 360 = 303.555,60 €
Total intereses = 303.555,60 − 200.000 = 103.555,60 €
Porcentaje sobre capital = 103.555,60 / 200.000 = 51,8 %
Es decir, pagarás un 51,8 % adicional sobre el capital prestado solo en intereses. Por eso el plazo y el tipo de interés son tan determinantes.
Cómo influyen el plazo y el tipo en la cuota
La tabla siguiente muestra la cuota mensual y los intereses totales para el mismo capital de 200.000 € con distintas combinaciones de plazo y TIN:
| TIN | Plazo | Cuota mensual | Total intereses | % sobre capital |
|---|---|---|---|---|
| 2,5 % | 20 años | 1.059 € | 54.160 € | 27,1 % |
| 2,5 % | 30 años | 790 € | 84.400 € | 42,2 % |
| 3,0 % | 20 años | 1.109 € | 66.160 € | 33,1 % |
| 3,0 % | 30 años | 843 € | 103.480 € | 51,7 % |
| 3,5 % | 20 años | 1.160 € | 78.400 € | 39,2 % |
| 3,5 % | 30 años | 898 € | 123.280 € | 61,6 % |
| 4,0 % | 30 años | 955 € | 143.800 € | 71,9 % |
Como ves, ampliar el plazo de 20 a 30 años a un TIN del 3 % reduce la cuota mensual en 266 €, pero dispara los intereses totales en más de 37.000 €. La decisión entre cuota baja y coste total bajo es el equilibrio fundamental de cualquier hipoteca.
Cómo calcular una hipoteca variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés no es fijo: se revisa (normalmente cada 12 meses) tomando el Euribor 12 meses del mes anterior a la revisión, al que se suma el diferencial pactado con el banco.
Por ejemplo, si tu diferencial es del 0,75 % y el Euribor en el momento de la revisión es del 2,57 %, tu TIN para el siguiente período será del 3,32 %. Para calcular la nueva cuota, se aplica la misma fórmula pero con el capital pendiente y los meses que quedan.
Cómo calcular una hipoteca mixta
La hipoteca mixta tiene dos tramos:
- Tramo fijo (p. ej., los primeros 10 años): se calcula igual que la fija, con el TIN fijo del contrato y el total de meses del plazo (no solo los del período fijo). La cuota del tramo fijo es constante.
- Tramo variable (el resto): cuando llega el cambio de tramo, se recalcula la cuota usando el capital pendiente en ese momento, el tipo variable vigente (Euribor + diferencial) y los meses restantes.
Esta recalculación es exactamente lo que hace la calculadora de hipoteca cuando seleccionas el tipo "mixta".
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Cada cuota mensual tiene dos componentes:
- Intereses: tipo mensual × capital pendiente en ese mes.
- Amortización de capital: cuota total − intereses del mes.
En los primeros meses, la mayor parte de la cuota son intereses. Con el tiempo, la proporción se invierte. Por eso una amortización anticipada al inicio del préstamo ahorra mucho más que la misma cantidad al final. La calculadora genera automáticamente el cuadro de amortización mes a mes o por año.